Hypotéka na investiční byt: co zvážit, než se rozhodnete Cesta k novému bydlení nikdy nebyla jednodušší
středa 3. září 2025
Stále více lidí dnes přemýšlí o tom, že si kromě vlastního bydlení pořídí i investiční byt. Je to logický krok – nemovitosti dlouhodobě drží hodnotu, v Praze a dalších velkých městech roste poptávka po nájemním bydlení a hypoteční úvěr umožní financovat koupi s nižšími vlastními prostředky. Přesto je důležité vědět, že hypotéka na investiční byt se od “klasické” hypotéky na vlastní bydlení může lišit.
Přísnější pravidla bank
Banky pohlížejí na investiční byty jako na vyšší riziko, a proto k nim často nastavují přísnější parametry:
- nižší LTV – většinou do 80 % hodnoty zastavované nemovitosti,
- často o něco vyšší úroková sazba,
- přísnější posuzování příjmů (jen málo bank umí započítat výnos z budoucího pronájmu),
- můžete narazit i na kratší maximální splatnost hypotéky (např. místo 30 let jen 20 let).
To znamená, že investor musí mít připraveno více vlastních peněz. Pokud kupuje byt za 7 milionů Kč, potřebuje obvykle cca 1,5 milionu Kč z vlastních zdrojů.
Nájemné není automaticky jistota
Mnozí klienti plánují, že nájem pokryje splátku. Je ale potřeba počítat s tím, že banka budoucí příjmy z nájemní smlouvy většinou předem nezohlední, nebo jen omezeně. Splácení se tedy musí opírat hlavně o váš běžný příjem. Jinými slovy – finančně musíte zvládnout úvěr i v případě, že byt zůstane dočasně prázdný.
Rezerva jako nutnost
Investiční byt není “bezpracná” investice. Každý majitel se může setkat s prázdným obdobím, neplatičem, nebo nečekanými opravami. Proto je klíčové mít finanční rezervu alespoň na několik splátek a počítat i s dalšími náklady:
- fond oprav a zálohy na služby,
- pojištění nemovitosti,
- daň z příjmu z pronájmu,
- případná správa bytu realitní kanceláří.
Daňové dopady a administrativa
Příjmy z pronájmu je nutné zdanit – i když je možné uplatnit paušál 30 % nebo reálné náklady. Správné nastavení financování a daňové optimalizace proto často vyžaduje konzultaci nejen s hypotečním specialistou, ale i s daňovým poradcem.
Hypotéka na investiční byt je zajímavým nástrojem, jak využít cizí kapitál k budování vlastního majetku. Vyžaduje ale alespoň minimální vstupní kapitál, větší finanční odpovědnost a důslednější plánování. Pokud je investice dobře připravená, může přinést velmi stabilní a dlouhodobý výnos.
Zkušený hypoteční makléř vám pomůže vybrat vhodnou banku, nemovitost i propočítat návratnost a nastavit financování tak, aby investice odpovídala vašim možnostem i představám.